Ιστορίες φορολογικής τρέλας: Πώς το ίδιο ακίνητο, μπορεί να έχει έξι διαφορετικές αξίες...

Είναι ένα ερώτημα που δεν μπορεί να απαντηθεί απευθείας. 

Ποια είναι η αξία ενός ακινήτου; 

Ανάλογα με το ποιος βαρύνεται με αυτή. 

Γιατί στην ελληνική νομοθεσία, το ίδιο ακίνητο μπορεί να έχει ακόμη και πέντε ή έξι διαφορετικές αξίες. 

Σε μία αγοραπωλησία για παράδειγμα, ο πωλητής φορολογείται επί διαφορετικής αξίας από ότι....
.. ο αγοραστής, παρότι στην ουσία πρόκειται για το ίδιο ακίνητο το οποίο απλά αλλάζει χέρια. 

Ο νέος ιδιοκτήτης καλείται να δικαιολογήσει στην εφορία πού βρήκε τα χρήματα για να το αποκτήσει, αλλά το ποσό του πόθεν έσχες είναι πλέον υψηλότερο από αυτό που στην πραγματικότητα έχει πληρώσει. 

Η «Καθημερινή» χαρτογράφησε τους διαφορετικούς τρόπους με τους οποίους υπολογίζεται η αξία του ίδιου ακινήτου, ανάλογα με την περίπτωση για την οποία εξετάζεται αυτή. 

Αγοραπωλησία ακινήτου 

Επιβάλλονται πλέον δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%) και ο φόρος υπεραξίας που επιβάλλεται από τη διαφορά της τιμής πώλησης με την τιμή αγοράς, και την καταβάλει ο πωλητής. 

Ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εκτός αν είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι που πλέον όμως δεν παρατηρείται. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας που θα βαρύνει τον πωλητή, λαμβάνεται υπόψη η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο. Σε όσα συμβόλαια γίνονται αυτή την περίοδο, κατά κανόνα η αξία για τον πωλητή και τον αγοραστή είναι διαφορετική. 

Πόθεν έσχες

Υπάρχει διαφορετική μεταχείριση για τον πωλητή και τον αγοραστή. Για ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, που πωλείται για 100.000, ο αγοραστής θα πρέπει να δικαιολογήσει την προέλευση του πρώτου ποσού κι ας μπορεί να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000. Αν δεν το δικαιολογήσει, θα πληρώσει φόρο που μπορεί να φτάσει και στο 46%. Ο πωλητής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αφορές. Για αυτόν δεν λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία, αλλά εκείνη που αναγράφεται στο συμβόλαιο. 

ΦΑΠ 2010-2013 και ΕΝΦΙΑ 

Για τον υπολογισμό δεν ελήφθησαν υπόψη οι αντικειμενικές αξίες, αλλά μία ειδική διαδικασία υπολογισμού της αξίας που καθορίστηκε με νόμο το 2010 όπου δεν υπάρχουν συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων έως και πάνω από 20%. 

ΔΕΗ 

Εξακολουθεί να υπολογίζει αξίες ακινήτων επειδή εισπράττει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Υπολογίζεται ως ποσοστό επί ενός γινομένου το οποίο επηρεάζεται από την τιμή ζώνης, τον συντελεστή παλαιότητας και την επιφάνεια. Αυτή η αξία δεν έχει σχέση με την αντικειμενική, καθώς στη μία περίπτωση υπολογίζεται με βάση διαφορετική επιφάνεια. Η ΔΕΗ καταγράφει ηλεκτροδοτούμενους χώρους. 

Νόμος Κατσέλη 

Λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές αξίες ως βάση, αλλά υπάρχει συντελεστής απομείωσης. Προβλέπεται ότι ο δανειολήπτης που θέλει να κρατήσει το ακίνητο θα πρέπει να αποπληρώσει δάνειο που αντιστοιχεί στο 80% της αντικειμενικής αξίας. Οι τράπεζες θέλουν αυτό το ποσοστό να αυξηθεί στο 100% παρά το γεγονός ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές. 

Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας 

Προβλέπει ότι κανένας πλειστηριασμός δεν ολοκληρώνεται- τουλάχιστον κατά τον 1ο και 2ο γύρο- αν το τίμημα δεν αντιστοιχεί στο 100% της αντικειμενικής αξίας. Βάσει του Μνημονίου, θα πρέπει να επιτραπεί η ολοκλήρωση του πλειστηριασμού ακόμη κι αν το τίμημα είναι κάτω από την αντικειμενική αξία. Ως εύλογο ποσοστό συζητείται το 75%.